Ristrutturazioni

Come lavoriamo, dal primo sopralluogo alla consegna delle chiavi

Marta Incisione nasce a Milano nel 2011, in uno studio al quarto piano di un palazzo Liberty in zona Isola, con un tavolo da disegno, un computer portatile e una convinzione precisa: che ristrutturare un appartamento o un ufficio non sia mai una questione puramente tecnica. Ogni intervento parte da una conversazione lunga, a volte lunghissima, con chi vive o lavorerà in quello spazio. Solo dopo quel confronto inizia il rilievo geometrico, fatto a mano e poi trasferito in CAD dal nostro geometra Luca Ferrero.

Il processo si divide in tre fasi distinte. Prima viene il progetto preliminare, con planimetrie, sezioni e una stima di massima dei costi. Poi il progetto esecutivo, con i dettagli costruttivi, le schede materiali e il computo metrico analitico. Infine la direzione lavori, che seguiamo sempre in prima persona per evitare quei disallineamenti tra carta e cantiere che fanno lievitare i costi e allungare i tempi oltre il previsto.

Appartamenti residenziali: qualche esempio concreto

Nel 2019 abbiamo ristrutturato un bilocale di 58 metri quadri in via Venini, quartiere Turro. Il proprietario, Giacomo Riva, aveva ereditato l'appartamento dai nonni e voleva mantenerlo riconoscibile senza trasformarlo in un museo. Abbiamo recuperato il pavimento originale in graniglia bianca e grigia, sostituendo soltanto le porzioni danneggiate con piastrelle di provenienza analoga trovate da un rivenditore di materiali di recupero a Sesto San Giovanni. Le pareti sono rimaste in muratura faccia a vista dove il mattone era integro, intonacate a calce negli altri ambienti. L'intera ristrutturazione è durata undici settimane.

Nel 2022 abbiamo lavorato su un appartamento molto diverso: 120 metri quadri al sesto piano di un condominio anni Settanta in zona Famagosta, con una distribuzione interna rigida e finestre piccole. Qui la scelta è stata demolire due pareti non portanti, allargare l'apertura verso il terrazzo e usare un sistema di porte scorrevoli a scomparsa per guadagnare luce senza ridurre la metratura utile. I pavimenti nuovi sono in rovere naturale spazzolato, posa a spina ungherese, finitura ad olio anziché verniciati, perché il legno così respira e invecchia in modo più onesto.

Materiali che usiamo e perché

Non abbiamo fornitori esclusivi né accordi commerciali che ci orientino verso un prodotto piuttosto che un altro. Scegliamo i materiali in base al contesto. Per gli intonaci interni preferiamo la calce idraulica naturale, più traspirante del cemento e più adatta agli edifici storici milanesi, spesso costruiti tra il 1900 e il 1940 con strutture miste in laterizio e calcestruzzo che reagiscono male ai rivestimenti impermeabili. Per i rivestimenti ceramici lavoriamo spesso con gres porcellanato a grande formato, ma solo quando la geometria della stanza lo giustifica: una cucina di quattro metri per tre non ha bisogno di lastre da 120x120.

Uffici e spazi commerciali

Dal 2015 affianchiamo alla residenziale anche la ristrutturazione di uffici e negozi. Il ritmo di questi cantieri è diverso: i committenti hanno quasi sempre una data di apertura o di rientro del personale, e quella data non si sposta. Abbiamo imparato a lavorare in fasi, a volte su turni notturni o nel fine settimana, coordinando in modo stretto il team di impresa con i fornitori di impianti elettrici e idraulici.

Nel 2023 abbiamo seguito la ristrutturazione di un open space di 300 metri quadri per uno studio legale in corso Buenos Aires. Il mandato era chiaro: ambienti formali ma non opprimenti, acustica controllata nelle sale riunioni, passaggi tecnici a vista nell'area reception per dare un segnale di trasparenza. Il controsoffitto in doghe di alluminio verniciato grigio antracite corre lungo tutta la sala d'ingresso e ospita binari elettrificati con proiettori orientabili. Le sale riunioni sono insonorizzate con pannelli in lana di roccia rivestiti in tessuto fonoassorbente grigio chiaro, agganciati a una struttura metallica indipendente dalla muratura per evitare ponti acustici.

Tempi, costi e trasparenza

Una ristrutturazione residenziale di medie dimensioni a Milano, diciamo tra i 60 e i 100 metri quadri con intervento completo su impianti, pavimenti e partizioni interne, richiede oggi tra i 800 e i 1.200 euro al metro quadro soltanto di opere edili, senza contare la progettazione. Preferiamo dirlo subito, anche se non è una cifra piacevole da sentire, perché costruire un progetto su budget irrealistici porta solo delusioni a metà cantiere.

I nostri preventivi sono analitici, voce per voce, senza voci aggregate che nascondano i costi reali. Il documento che consegniamo al committente prima di firmare il contratto di appalto elenca ogni singola lavorazione con la relativa unità di misura e il prezzo unitario. Se durante il cantiere emergono imprevisti, che nei fabbricati ante 1970 sono quasi inevitabili, apriamo una variante scritta e la facciamo approvare prima di procedere. Niente sorprese in fattura.

Perché affidarsi a un progettista e non solo a un'impresa

La domanda ce la fanno spesso, soprattutto i clienti alla prima ristrutturazione. Un'impresa edile competente sa costruire quello che le viene detto di costruire. Un progettista stabilisce cosa costruire, in quale sequenza, con quali materiali e verificando che tutto rispetti le normative vigenti, dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano alle norme sismiche fino alle prescrizioni della Soprintendenza nei casi di immobili vincolati. La direzione lavori, poi, è quella figura che sta sul cantiere, controlla le misure, firma gli stati avanzamento lavori e risolve i problemi prima che diventino costosi. È un costo aggiuntivo che nella nostra esperienza si ripaga quasi sempre entro i primi due mesi di cantiere.